任志强给出买房大招:哪儿政策打压 就去哪儿买房

未来机会点在哪?调控是松还是紧?房子还能买吗?任志强又"爆”出何种观点?我们来听听他怎么说。

以下为任志强杭州演讲实录部分节选——

◆ 一季度房价暴涨

任志强:

我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

◆ 开发商口袋见底

任志强:

我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。

为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。

所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

◆ 东北、西部地区不能碰

任志强:

分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

◆ 70家上市公司拍卖股票

任志强:

今年一季度我们可以看一些数据,融资下降了1.33万亿,下降了20%,企业贷款下降了15.8,委托贷款下降了50%,信托贷款下降了9%,融资下降了80%,到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿,和去年年底相比。一个季度少1万个亿,开发商手里的钱很紧。

更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。

◆ 调控造成劣币驱逐良币

任志强:

另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。

总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?

◆ 只租不售诞生"灰色空间"

任志强:

土地招标的时候,好多加入固定性住房了,你投标还是不投标?要是投标了房子只能租不能卖,坏了。前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。

他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿,过去腐败都是送房子,然后这个房子改名就可以了。名字不是你的,法院没法判你的房屋。

我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权,我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房,创造了一个新的机会,我也不知道法院会怎么判。再一个,给开发商的压力就是,这个租金可能是难得取得回报。

◆ 用市场化手段提供住房

任志强:

房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。但是我们看一看北京,看看很多大城市,都建公租房,建共同产权房和其他的房子,把商业房的比例降到很低很低,或者说基本上没有什么商品房用地,北京可能连四分之一都不到,这个市场是要还是不要?挺麻烦。

最重要的是,这个房子是住的,但是不一定是产权人住的。什么意思呢?你要想限制租赁性住房,租赁性住房就是告诉你不是产权人去租,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?我自己租不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。

这里就出了一个麻烦,不是我们要宣传,而我们实际造成的结果就市场最需要你建房,至少你得把房子建出来,你再说是用来租的还是用住的。

刚才一个叫什么总的,讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢?他就说大企业都得租我的办公室,都得有流动,那我们人租房子是不是也得有流动呢?他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题,临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢?

比如说媒体人,比如说演员,比如说地产商,他总得来回跑,来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢?这套房子不管是他自己买的还是什么的,如果一个项目干六七年,他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好,还是我租个六七年什么也没剩下好?非常简单的事儿。但是他买了六七年以后,卖了,你一定说是炒房了,就和刚才的流动空间是一个道理,你那个流动空间就是炒空间,这个逻辑是一样的。

◆ 越出政策的地方房价越涨

任志强:

我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了,政策陷入了一动悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

在座的这些人,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?

为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

◆ 供给面在扭曲

任志强:

价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。

天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?

我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。

◆ 政策变相鼓励"炒房"

任志强:

所以政府的政策说悖论,就是因为他在鼓励大家炒房,这是一个很麻烦的事情。

最大的问题在哪呢?最大的问题在于,十九大明明告诉我们市场决定价格,那政府决定价格不是违反十九大规定吗?你们看看十八届三中全会和十九大里头,是不是说市场决定价格、市场决定资源配置?我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候,政府这几条可能就有问题了。

我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章,叫做?;げ?,?;に接胁?,?;な裁?,?;て笠导?,说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的?要是开发商建的就是开发商的产权,产权上没写着政府,你为什么要政府摇号?你不是侵犯产权吗?那你这个违反了国务院的规定,也违反了政府最高院、最高检察院的规定。

◆ "离婚"买房破坏了社会道德

任志强:

我就不知道他们怎么想的。市场经济一个最基本的条件就是,顾客是上帝。现在老不尊重上帝,老让大家离婚,这有问题。

为什么离婚?当然政策导致离婚有两个原因,一个原因,有些人家里的孩子,他们工资不够高,申请贷款没资格,工资太低了,都是父母出钱,申请贷款都是以父母的名义,所以变成两套房了。但是父母没资格就得离婚,不离婚买不了。再一个就是,一离婚就省了20万,要是300万的贷款就省了60万,100万就是20万的利率。

所以利率高低,首付高低,对离婚不离婚影响很大,因此选择离婚的人越来越多。一般的情况下,全年我们大概333万离婚,政策覆盖率还平均在580万左右,每年离婚的大概多了200万,这是很严重的问题。这破坏的是什么?破坏的是道德。市场经济讲的是什么?讲的是契约精神,讲道德。

有的假离婚变成真离婚了,打官司。社会道德被破坏是非常危险的。尤其是这个首套房的利率上升,我们到底房子是住的还是炒的?我觉得银行认为他是炒的,否则你不能让首套房的利率降低吗?首套房你不能说他是炒房子吧?

◆ 楼市如何走取决于特朗普

任志强:

前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。

特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。

◆共有权房,政府赚双倍

任志强:

还有人说北京建了共有产权房,共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向,本身那个土地卖3万块钱,然后房价卖4万块钱,然后他占50%的股权,这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少?6万。你要卖给业主,说4万块钱卖给你一套房子,你是不是觉得很高兴?比坊间的6万二手房便宜多了。

可是你别忘了,政府还拿了50%,政府这50%出钱了吗?没出钱,他得了双份的地价,3万的低价变成了6万,还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了,我只能说,本来拍卖土地的商品房,政府拿走了70%,到了共有产权房的时候,政府就从房价里拿走了90%或者更多。

我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了,反正我能住,先解决眼前问题吧。对,可能解决眼前的问题了,但是从法理上和税收理论上来说,这是一个不合理的。所以我也觉得,它并不能解决市场的问题。

◆空置税可解决租赁住房问题

任志强:

因此在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。

但是我要加你一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你不要空置半年以上我就要收你的税。

所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是这样的,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用政府补贴让穷人有房子租。

意大利也同样,你要拿着住房券放的时候,政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候,你比市场的房价要低得多,租房价要低得多,可是减免你的个人所得税,它能交换。所以用市场化的办法,完全不需要政府大量的盖房子,可以解决我们租赁市场的问题。

很多,比如说美国,美国有一个网站叫空中食宿,它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后,你说我今天从北京到杭州开会,我家里的房子就可以用来租,租两天,我开两天会,那个房子租两天。它就收到很高,比酒店便宜,但是比一般的旅馆费用要高得多,因为所有的条件都很方便。

在欧洲这种以家庭方式进行短租,住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的,这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿,就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站,但是它也有很多官司,但是它有利的解决了这些问题。

比如说旧金山、硅谷,它的租赁住房是不够的,空中食宿就把原来的整体租赁房,整栋整栋的给你租了,然后变成时租,因为来往的人员太多了。所以中国完全可以扩大租赁市场,用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。

任志强:谢谢大家,我的演讲完了,这些仅代表我个人观点。

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